流拍現象增多 全國土地拍賣(mài)市場(chǎng)持續降溫
發(fā)布時(shí)間：2019/8/22 8:43:00 瀏覽次數：39437 來(lái)源： 信息時(shí)報 cjjt-fdc
近期，受調控政策趨嚴、融資渠道收緊影響，房企拿地態(tài)度越發(fā)謹慎，土地拍賣(mài)流拍現象明顯增多，溢價(jià)率也連續3個(gè)月下滑，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊低溢價(jià)甚至底價(jià)成交。根據克而瑞對8月上旬監測的土地市場(chǎng)數據來(lái)看，上述現象在8月份依然延續，土地市場(chǎng)降溫明顯。
資金來(lái)源和盈利預期收窄
7月以來(lái)，國家和地方的房地產(chǎn)政策頻頻落地，旨在加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調控。7月初國家發(fā)改委發(fā)文，融資環(huán)境將進(jìn)一步收緊，同時(shí)銀保監會(huì )也約談了多家信托公司，要求嚴格落實(shí)“房住不炒”，進(jìn)一步約束對房地產(chǎn)的投資行為。7月底，有關(guān)會(huì )議再次強調了“房住不炒”的宗旨，并將落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制，還首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段，預示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控仍將從緊。
地方層面，蘇州、大連等城市在7月份相繼加碼房地產(chǎn)調控政策，尤其是蘇州，自5月以來(lái)已經(jīng)歷了三輪調控，園區限售升級、房?jì)r(jià)漲幅控制在5%以?xún)?、限購門(mén)檻提升、限售擴圍。這一系列舉措對于打擊過(guò)熱的樓市、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極的作用。
另外，財政部在7月還推動(dòng)土地增值稅立法并修改相關(guān)條文，將增值率低于20%的普通住宅免稅的規定，調整為授權省級政府結合本地實(shí)際決定減征或免征，為地方政府因城施策調節稅負留下操作空間。分析人士認為，這一規定若正式成行，將大大加強地方政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控能力，尤其是對于高房?jì)r(jià)高地價(jià)的一二線(xiàn)城市而言，地方政府若將增值稅減免標準從20%降低為10%甚至取消，將大大收窄項目的盈利空間。
有業(yè)內人士表示，在市場(chǎng)前景不甚明朗、土地價(jià)格漲至高位、商品房去化周期延長(cháng)的背景下，房企拿地將會(huì )愈發(fā)謹慎。前段時(shí)間已經(jīng)有部分房企表示未來(lái)將放緩拿地節奏、甚至不拿地。因此未來(lái)土地市場(chǎng)流拍率上升的概率較大，整體土地市場(chǎng)熱度仍將維持在一個(gè)較低的水平。
下半年流拍現象明顯增多
克而瑞數據顯示，由于企業(yè)融資環(huán)境再度收緊，企業(yè)拿地更加謹慎，7月土地流拍地塊數量相比6月明顯上升，并且流拍增加的現象在8月份依然延續。8月1日-11日，重點(diǎn)城市已經(jīng)有26塊土地流拍，比7月同期近乎翻番。
就土地流拍的城市分布情況來(lái)看，總體分布較散，常州、佛山、嘉興、南通、清遠、韶關(guān)、臺州等三四線(xiàn)城市均有土地流拍，但數量相對較少。除了三四線(xiàn)城市以外，昆明、成都、合肥、青島、太原、西安、鄭州等熱點(diǎn)城市或多或少有土地流拍，其中昆明、成都兩城流拍現象較多，流拍土地數量居于前列。
克而瑞地產(chǎn)研究員馬千里認為，總的來(lái)看，造成土地流拍有多方面的原因，絕大部分是因房企報價(jià)未達出讓底價(jià)所致，主要是由于房企前兩年拿地節奏偏快，自身處于償債高峰期，加之融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此出價(jià)極其謹慎，尤其是上半年土地市場(chǎng)較熱的常州、南通等城市，這種現象尤為嚴重，部分地塊甚至出現了無(wú)人競標的情況。其次，由于上半年土地市場(chǎng)熱度較高，地方土地出讓的心理價(jià)位偏高，比較惜售。
馬千里還指出，在政策嚴控、融資收緊背景下，土地市場(chǎng)熱度明顯回落，溢價(jià)率連續3個(gè)月下滑，7月份300城的土地拍賣(mài)溢價(jià)率已降至12.9%。單就重點(diǎn)監測城市來(lái)看，7月份溢價(jià)率降至14%，較6月份下降了8個(gè)百分點(diǎn)。從8月上旬數據看，這一降溫趨勢有所加大，溢價(jià)率降至8%。究其原因，一方面是因為“限地價(jià)、限房?jì)r(jià)”等土拍規則使然，另一方面也受融資收緊的影響，企業(yè)拿地熱情不及二季度，近期成交的土地中不乏優(yōu)質(zhì)地塊低溢價(jià)甚至底價(jià)成交的案例。
對于后市，馬千里表示，當前商品房市場(chǎng)去化速度滯緩，在融資渠道偏緊的局面尚未改觀(guān)的情況下，受資金壓力的影響，房企拿地態(tài)度將更為謹慎，流拍或將進(jìn)一步增多。但對于資金面相對寬裕的企業(yè)而言，隨著(zhù)土拍熱度的持續降溫，下半年或不失為補倉拿地的好時(shí)機。
