樓市監管持續收緊 房貸利率上調城市或將再擴容
發(fā)布時(shí)間：2019/8/19 11:53:23 瀏覽次數：39544 來(lái)源： 金融時(shí)報 cjjt-fdc
在近期房地產(chǎn)監管政策密集發(fā)布的背景下，戴在房貸業(yè)務(wù)頭上的“緊箍咒”也越收越緊。7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。至此，全國房貸利率水平在結束年內連降勢頭后，出現兩連升。
“整體來(lái)看，結合國家和監管層的政策精神，短期內房地產(chǎn)調控政策不會(huì )放松，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較快的增長(cháng)勢頭將受到抑制。房地產(chǎn)融資環(huán)境緊張，未來(lái)或將有更多城市加入到收緊房貸政策的大軍中來(lái)?！?融360大數據研究院分析師李萬(wàn)賦表示。
房貸利率進(jìn)入反彈階段
“7月，全國首套房貸款平均利率相當于基準利率1.11倍，環(huán)比上漲2BP（基點(diǎn)Basis Point縮寫(xiě)，一個(gè)基點(diǎn)等于0.01%）；二套房貸款平均利率環(huán)比則上漲1BP。從數據上看，全國房貸利率水平在下半年進(jìn)入反彈階段?！崩钊f(wàn)賦說(shuō)。
而房貸利率的上浮，在年內房?jì)r(jià)上漲勢頭猛烈的多個(gè)熱門(mén)二線(xiàn)城市中有著(zhù)明顯的表現。其中，5月因新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅較大，而被住建部預警的蘇州首套房貸利率達到6.03%，環(huán)比飆升16BP，一躍成為全國房貸利率水平最高的城市，也是目前唯一一個(gè)首套房貸利率水平破“6”的城市。而其二套房貸利率均值則達到6.30%，環(huán)比上漲11BP。
李萬(wàn)賦表示，近一個(gè)月內，蘇州地區的房貸利率發(fā)生了多次調整。7月24日之前，蘇州地區多家銀行就已經(jīng)將首套房貸利率上浮20%調整至上浮22%。7月24日，蘇州升級樓市調整政策，出臺《市政府關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的工作意見(jiàn)》，指出將進(jìn)一步加強用地出讓管理、調整居民購房政策、擴大住房限制轉讓實(shí)施范圍，并且進(jìn)一步加強住房信貸稅收管理。之后，多家銀行又進(jìn)行了新一輪的上漲調整。
從銀行層面來(lái)看，蘇州地區監測的17家銀行分（支）行房貸利率中，9家銀行首套執行基準上浮25%，3家銀行基準上浮23%，2家銀行執行基準上浮22%；二套房主流貸款利率水平為基準上浮30%。而且放款速度都有所延緩，普遍要在2個(gè)月以上。
上月，首套房貸款利率漲幅最高的城市，是同樣在5月被住建部預警的大連，其環(huán)比上漲幅度達20BP，而上漲的勢頭也持續到了本月。8月初，受監測的20家銀行分（支）行中，多家銀行又將首套房貸款利率由基準水平上調至基準上浮10%，二套房貸款利率由基準上浮10%上調至基準上浮15%，此次調整主要由國有銀行帶頭，部分股份制銀行也開(kāi)始跟進(jìn)。
“漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長(cháng)沙，均在近一個(gè)月內多次上調房貸利率，調整時(shí)間集中在月初和月末，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業(yè)務(wù)?！?李萬(wàn)賦表示。
各城變化差異顯著(zhù)
雖然全國房貸利率水平普遍呈上升趨勢，但各個(gè)城市間的差異很明顯。在二線(xiàn)城市中，也出現了下調的趨勢。7月，?？谑滋追抠J款利率環(huán)比下調8BP，為全國降幅最大的城市。烏魯木齊、南寧等二線(xiàn)城市也有不同程度的下降。
值得關(guān)注的是，7月，一線(xiàn)城市的房貸利率并未出現上浮。其中，北京和廣州首套房貸利率與上月持平，而上海和深圳的首套房貸利率水平則出現下滑。
其中，下降幅度最大的上海首套房貸款平均利率為4.84%，環(huán)比下降7BP。融360大數據研究院在上海地區監測的30家銀行分支機構中，7家銀行在本月下調了首套房貸款利率，3家銀行有所上調。調整后，執行基準利率95折的銀行數量增加至17家，友利銀行甚至低至9折，浙商銀行的利率水平最高，首套執行基準上浮20%，與二套同等水平。
在“因城施策”的政策導向下，每個(gè)城市有了更大的樓市調控自主性。8月初，上海市副市長(cháng)陳寅透露，上海自由貿易試驗區臨港新區放開(kāi)房產(chǎn)限購，由以家庭為單位的限購，轉為以個(gè)人名下房產(chǎn)數量限購，且購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。
“該政策一出，就引發(fā)市場(chǎng)熱議。但需要注意，限購放開(kāi)僅適用于臨港新區，重在吸引人才，不會(huì )帶來(lái)全上海地區的政策放開(kāi)?！?李萬(wàn)賦說(shuō)。
需要注意的是，“房住不炒”的主基調，仍然是給予各城政策調控靈活度的基本前提。近日，銀保監會(huì )辦公廳發(fā)布《中國銀保監會(huì )辦公廳關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查的通知》，結合參加房地產(chǎn)“一城一策”試點(diǎn)重點(diǎn)城市名單，決定在包括北上廣深、南京、蘇州、鄭州、昆明、大理在內的32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查工作，嚴厲查處各種將資金通過(guò)挪用、轉道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規行為。
在這樣的背景下，各地對樓市的調控加碼。7月，在開(kāi)封“取消限購”新政發(fā)布后，很快就被當地住建委以“未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場(chǎng)影響缺乏充分的預判和評估”的理由撤銷(xiāo)。
未來(lái)或將持續收緊
8月9日，央行公布的第二季度貨幣政策執行報告顯示，6月個(gè)人住房貸款加權平均利率為5.53%，比3月下降15個(gè)百分點(diǎn)。但2019年進(jìn)入下半年以來(lái)，尤其是從7月中下旬開(kāi)始，不少熱點(diǎn)區域的房貸利率出現明顯上調，步伐越來(lái)越密集。
7月底，中共中央政治局會(huì )議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，樓市調控再度升級。
國家和監管層對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的風(fēng)險高度重視，而銀保監會(huì )也開(kāi)始檢查各銀行差別化信貸政策落實(shí)情況，執行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實(shí)性與貸款申請人償債能力評估與檢查等，并著(zhù)重查處個(gè)人綜合消費貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金被違規挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。
“下半年來(lái)，監管層動(dòng)作密集，從銀行、信托、債券等多個(gè)方面收緊房地產(chǎn)融資，嚴厲查處各種將資金通過(guò)挪用、轉道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規行為?！崩钊f(wàn)賦認為，結合其他相關(guān)政策，一方面，未來(lái)銀行將加速調整信貸結構，減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源，并將更多的信貸資金投向國家目前鼓勵的制造業(yè)、中小微企業(yè)等方向；另一方面，房地產(chǎn)調控短期內不會(huì )放松，資金環(huán)境較為緊張，未來(lái)或將有更多城市繼續收緊房貸政策。
