政府將不再壟斷住房供地，對(duì)誰的影響最大？
發(fā)布時(shí)間：2018/1/17 8:55:50 瀏覽次數(shù)：9620 來源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
國土資源部部長(zhǎng)姜大明1月15日在全國國土資源工作會(huì)議上的講話引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。
從姜大明的講話來看，主要透露了兩點(diǎn)信息：
一是，政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者。
姜大明表示，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
姜大明說，國土資源處于供給端的重要位置。在深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，全系統(tǒng)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機(jī)”，強(qiáng)化分類調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，努力穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。
這意味著，政府將不再是住宅用地的唯一提供者。最近一次召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在業(yè)內(nèi)人士看來，上述國土部的表態(tài)應(yīng)為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的舉措之一。
那么，如何使集體土地開發(fā)利用與住房制度改革結(jié)合起來？
從姜大明的講話來看，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)仍是加大住房供給的重要手段之一。此舉一方面可以增加住宅用地來源和租賃住房供給，有效緩解了商品住宅供應(yīng)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和房租價(jià)格具有積極意義。另一方面，擴(kuò)展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。對(duì)盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用。
事實(shí)上，此前按國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個(gè)城市正在開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。
【專家解讀】
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池：城鎮(zhèn)住房供地屬于政府壟斷，因?yàn)槌擎?zhèn)土地是歸國家所有。這些年，我們看到開發(fā)商拿地，地價(jià)越來越貴，房?jī)r(jià)越來越高。實(shí)際上從土地所有制來講，土地分為城鄉(xiāng)兩種制度，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，農(nóng)村集體也是一種土地的所有權(quán)，從法理來講，不僅是國家能夠供應(yīng)土地，農(nóng)村集體也可以是土地的供給者。尤其現(xiàn)在咱們提倡租購并舉、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以利用起來。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：未來在住宅市場(chǎng)的用地方面會(huì)逐漸放開集體建設(shè)用地。但必須注意一點(diǎn)是，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)只有租賃市場(chǎng)才有機(jī)會(huì)，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點(diǎn)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：此番表述更多的是對(duì)此前探索的肯定，可能意味著集體租賃住房試點(diǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)大。
中原地產(chǎn)分析師張大偉：多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，預(yù)計(jì)未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。另外，政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來說也能起到緩解供需的作用。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅：根據(jù)新政，不論是非房地產(chǎn)企業(yè)還是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，都需要在“權(quán)屬不變”的前提下供應(yīng)住房用地，這意味著，這兩類土地做住房是可以不改變土地性質(zhì)的，但產(chǎn)權(quán)仍然歸原本的企業(yè)和集體所有。
二是，我國將探索農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”。
姜大明表示，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，是一項(xiàng)重大創(chuàng)新。
此外，姜大明強(qiáng)調(diào)，城里人到農(nóng)村買宅基地這個(gè)口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制這個(gè)原則不能破，要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院、私人會(huì)館等。
據(jù)了解，目前宅基地的“三權(quán)分置”在法律上沒有明確依據(jù)。但從物權(quán)法的角度解釋將要進(jìn)行的試點(diǎn)，可以將農(nóng)戶資格權(quán)看作是集體組織成員權(quán)的表現(xiàn)，而使用權(quán)則是可以流轉(zhuǎn)的用益物權(quán)。
而集體組織成員權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織所享有的權(quán)利，與包括選舉權(quán)、決策權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)等各種權(quán)利在內(nèi)的村民自治權(quán)不同，成員權(quán)被認(rèn)為是兼具身份權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的特殊權(quán)利。一直以來，集體組織成員資格的認(rèn)定，被認(rèn)為是農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的重點(diǎn)。
【專家解讀】
武漢大學(xué)法學(xué)院教授、物權(quán)法專家孟勤國：探索宅基地的“三權(quán)分置”，需要在前期制度安排上清晰設(shè)計(jì)、嚴(yán)密部署，引導(dǎo)宅基地使用權(quán)的適度“放活”，尤其預(yù)防一些地方的農(nóng)民在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，占用耕地建房現(xiàn)象的出現(xiàn)。
中國人民大學(xué)公管學(xué)院教授嚴(yán)金明：從“適度放活”的表述來看，可能將會(huì)首先在一些城市化進(jìn)程較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其是大城市周邊的農(nóng)村地區(qū)，進(jìn)行有限度的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和退出試點(diǎn)。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池：落實(shí)宅基地的集體所有權(quán)，是指我國現(xiàn)在對(duì)宅基地賦權(quán)是不充分的，現(xiàn)在城里的房子可以抵押、貸款，農(nóng)民的宅基地沒有這些權(quán)利，落實(shí)宅基地的集體所有權(quán)意味著今后宅基地也將或擁有同城鎮(zhèn)房子一樣的權(quán)利，比如抵押、貸款等。保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)主要還是要保障農(nóng)民的宅基地，也就是只有農(nóng)民擁有，城里人不能買賣宅基地。適度放活宅基地的使用權(quán)，意味著如果農(nóng)民進(jìn)城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內(nèi)可以租賃，農(nóng)民取得一定收益。把集體土地，尤其是宅基地充分利用起來，提供更多住房供應(yīng)，對(duì)平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到一定作用。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：此類政策思路或是對(duì)集體建設(shè)用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個(gè)紅線或底線。第一、土地屬性不改變，還是屬于集體建設(shè)用地。第二、允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進(jìn)還要看后續(xù)改革的進(jìn)度。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：盤活宅基地使用權(quán)的意義或僅限于通過價(jià)值最大化來給農(nóng)民增加收益，比如之前農(nóng)民住宅的宅基地，現(xiàn)在也可建設(shè)民宿從事經(jīng)營性活動(dòng)等。
綜合本次國土資源工作會(huì)議中透露的信息來看，未來我國土地供應(yīng)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的變化，多主體供應(yīng)居住用地和住房的格局有望加快建立。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局以及房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)將會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
