租賃市場巨大，大家“虧本”也要上
發(fā)布時(shí)間：2017/9/5 11:23:50 瀏覽次數(shù)：5148 來源： 丁祖昱評樓市 cjjt-fdc
發(fā)展租賃住房建設(shè)，應(yīng)當(dāng)是2017年步子最大、落實(shí)最快的房地產(chǎn)新政了。上半年中央政治局、各部委領(lǐng)導(dǎo)還在提綱挈領(lǐng)，開會強(qiáng)調(diào)租售并舉必要性和重要性，到了下半年，政策就已經(jīng)由主管部門成文，并宣布在北京、上海、廣州等十三個城市展開相關(guān)試點(diǎn)。
城市方面也是如此，一開始都還“不慌不忙”輪流表態(tài)，進(jìn)入下半年后，就突然變成了“爭先恐后”開始執(zhí)行：
·上海：多批次推出租賃住房用地
自7月7日《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》宣布發(fā)展租賃住房以來，短短兩個月不到的時(shí)間里，上海國土局已經(jīng)掛牌15幅“只租不售”的租賃住房用地（含規(guī)劃調(diào)整），步伐又快又大。
·廣州：首提“租售同權(quán)”
7月17日，廣州發(fā)布租賃市場發(fā)展方案通知，提出“租售同權(quán)”，并要做到“教育同權(quán)”，其后一石激起千層浪，掀起了業(yè)內(nèi)大范圍的討論，也帶來了更多城市的政策跟進(jìn)。
·杭州：打造 “智慧住房租賃平臺”
8月9日，杭州房管局宣布與阿里巴巴合作，將打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，實(shí)現(xiàn)租賃平臺的信息公開、環(huán)節(jié)透明和開放式服務(wù)。
·深圳：主動發(fā)展租賃住宅市場
深圳雖然沒有被列入試點(diǎn)城市之列，但步子也不慢，在8月9日即發(fā)布了培育和發(fā)展住房租賃市場的征求意見稿，要求招拍掛用地必須配建20%以上的自持租賃住房。
·稅費(fèi)減免成為新政細(xì)則“標(biāo)配”
在發(fā)布實(shí)施細(xì)則（或征求意見稿）的眾多二線城市（南京、武漢、成都、合肥），也都明確要落實(shí)稅收優(yōu)惠政策。以成都為例，對個人出租住房，由按照5%繳納增值稅降至1.5%；對房地產(chǎn)中介，按照6%繳納增值稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租2016年4月30日前自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%繳納增值稅。
這么多的城市表態(tài)的同時(shí)；不少房企也已先后布局租賃住房行業(yè)，如最近萬科就以北京拿地的實(shí)際行動表示了跟進(jìn)；資本市場也掀起了“租售并舉”行情，很多相關(guān)概念公司跟風(fēng)而漲，針對整個租賃市場全新的大風(fēng)口，我有以下幾點(diǎn)意見供大家參考：
1、發(fā)展租賃市場已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)
在“房子是用來住的，不是用來炒的”調(diào)控綱領(lǐng)指引中，就目前中央和地方的政策出臺趨勢來看，租賃住房發(fā)展速度可能比我們想象當(dāng)中更快，希望大家做好相關(guān)準(zhǔn)備。
2、發(fā)展租賃住房有利于穩(wěn)定房價(jià)和降低租價(jià)
雖然很多專家都說租賃不一定可以降低房價(jià)，甚至還可能因?yàn)闇p少了“出售型”宅地的供地，反過來會提升房價(jià)；由于租房行政成本和企業(yè)盈利訴求的存在，對于租價(jià)這一塊也不會有實(shí)際影響。
但我還是認(rèn)為，租賃市場的全面放開，對穩(wěn)定房價(jià)還是有正面作用的。最簡單的例子，如果年輕人因?yàn)樽夥慷泳徱粌赡曩I房，肯定會對需求端產(chǎn)生比較大的影響，對穩(wěn)定剛需項(xiàng)目的價(jià)格，可以起到至關(guān)重要的作用，而剛需也是穩(wěn)定房價(jià)更重視的地方。
租金這一塊，隨著租賃房的增加，供應(yīng)的增加，租金的下調(diào)，這是市場規(guī)律的必然。當(dāng)然最終租金的下降肯定跟供應(yīng)分布的時(shí)點(diǎn)會有關(guān)聯(lián)，也許對中心城區(qū)的租價(jià)影響不大，但整體來說肯定還是會有明顯作用。
3、對“租售同權(quán)”要有理性的認(rèn)識和判斷
“租售同權(quán)“中大家最關(guān)心的是教育權(quán)，但租房能夠給大家的是最基本教育權(quán)，千萬不要認(rèn)為租了學(xué)區(qū)房就能享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)了，這完全是異想天開。在今天優(yōu)質(zhì)教育資源比較稀缺的情況下面，不要說租房，就算是買房也可能享受不了優(yōu)質(zhì)教育資源。很多城市在這方面有詳細(xì)規(guī)定，比如要有戶籍、限制落戶時(shí)間、年限、限制學(xué)籍幾年一次等等，而且這是教育部門的問題，和租賃主管的房管部門沒有太大關(guān)聯(lián)。
4、租賃住房盈利模式仍然有待探索
最近股票對租售并舉的概念炒的非常猛烈，但實(shí)際上今天租賃的盈利模式并沒有看到，拿地建房方面，除了少部分國有企業(yè)，能夠以遠(yuǎn)低于市場價(jià)拿地，租金回報(bào)率可能還算得過來。其他企業(yè)如果用市場價(jià)去拿地建房，如果沒有低利率、長時(shí)限的資金支持，其實(shí)做租賃還是不賺錢的。輕資產(chǎn)模式也還在探索，如在某上市公司的中報(bào)中，租賃并沒有給出比較亮眼的盈利數(shù)據(jù)，反而增加了不少成本。
5、租賃住房市場競爭面臨激化
隨著地方主導(dǎo)建設(shè)租賃平臺的進(jìn)度推進(jìn)，越來越多的開發(fā)企業(yè)會進(jìn)入到這一領(lǐng)域，目前已經(jīng)進(jìn)入的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營企業(yè)，還有傳統(tǒng)的服務(wù)型企業(yè)，將面臨更多方面的競爭壓力。在接下來的新一輪市場角逐中，可能會有更多的“輕資產(chǎn)”公司會在這一輪中鎩羽而歸，而房企由于資金實(shí)力、運(yùn)作能力較強(qiáng)，可能會在這一輪搶占市場中獲得更大的優(yōu)勢。
租賃市場前景廣闊，但賺錢模式仍是困擾所有參與企業(yè)的最大問題。也許會像共享單車那樣，大家先搶占市場再說，壟斷之時(shí)就是盈利之日。
